세금 82.5%의 공포? 다주택자 양도세 중과 종료 전 반드시 체크할 3가지

 

 

4년 만에 부활하는 다주택자 양도세 중과! 유예 종료일인 5월 9일 전후로 세금이 수억 원 차이 날 수 있다는 사실과, 82.5%라는 기록적인 세율을 피하기 위해 지금 당장 체크해야 할 핵심 전략을 정리했습니다.

요즘 다주택자분들 사이에서 가장 뜨거운 화두는 단연 '양도세 중과 부활' 소식인 것 같아요.

 

2022년부터 매년 연장되어 왔던 유예 조치가 이번에는 정말 끝날 분위기거든요. 엊그제 이재명 대통령이 직접 "더 이상의 연장은 없다"고 못을 박으면서 시장이 발칵 뒤집혔죠.

 

솔직히 시세차익이 10억인데 세금으로 8억 넘게 가져간다고 하면 누가 선뜻 집을 팔 수 있겠어요?

 

하지만 반대로 생각하면 5월 9일이라는 데드라인 안에 매도하느냐 마느냐에 따라 내 자산의 수억 원이 왔다 갔다 하는 셈이죠.

 

오늘은 발등에 불이 떨어진 다주택자분들을 위해 반드시 체크해야 할 3가지 포인트를 콕콕 집어 드릴게요! 😊

 

 

1. 5월 10일, '세금 셔터'가 내려갑니다 

가장 먼저 기억해야 할 날짜는 2026년 5월 9일입니다. 이날까지 잔금을 치르거나 등기 접수를 마쳐야만 '중과세'라는 무시무시한 폭탄을 피할 수 있습니다.

 

5월 10일이 되는 순간, 조정대상지역 내 주택을 파는 다주택자에게는 과거의 징벌적 과세 체계가 그대로 적용됩니다.

수치로 보는 '중과 전후' 세금 차이 📝

 

시세차익 10억 원인 3주택자가 조정대상지역 주택을 매도할 경우:

 

• 5월 9일 이전 매도: 약 3억 3천만 원 (일반세율 적용)
• 5월 10일 이후 매도: 약 8억 2,500만 원 (중과세율 30%p 추가)

👉 하룻밤 사이에 세금만 약 5억 원이 늘어납니다!

 

 

2. 왜 82.5%인가? 세율 계산의 비밀 

"세금이 80%가 넘는다는 게 말이 돼?"라고 묻는 분들이 많으신데요. 이게 산술적으로 충분히 가능한 수치라 더 무섭습니다.

 

우리나라 소득세 최고세율이 45%인데, 여기에 3주택 이상 중과세율 30%p가 더해지면 양도세율만 75%가 됩니다.

 

하지만 끝이 아니죠!

 

소득세의 10%인 지방소득세(7.5%)가 추가로 붙습니다.

 

결국 75% + 7.5% = 82.5%라는 기괴한 실효세율이 완성되는 것입니다.

 

 

게다가 중과가 부활하면 '장기보유특별공제' 혜택도 완전히 사라지기 때문에 체감하는 세 부담은 그야말로 '폭탄' 수준이 됩니다.

구분	현행 (유예 중)	부활 후 (5/10~)
적용 세율	기본세율 (6~45%)	기본 + 20~30%p 중과
장기보유공제	최대 30% 적용	전면 배제
지방세 포함 최고세율	49.5%	최대 82.5%

 

 

3. 지금 당장 실행해야 할 대응 전략 

시간이 얼마 남지 않았습니다. 지금이 1월 말이니까, 5월 9일까지는 약 3개월 정도의 여유밖에 없는 셈이죠. 매수자를 찾고 계약부터 잔금까지 치르는 물리적인 시간을 고려하면 사실상 2월이 '골든타임'입니다.

 

• 첫째, '똘똘한 한 채' 남기기: 양도세 부담이 상대적으로 적은 집부터 순차적으로 매도하여 주택 수를 줄여야 합니다.
• 둘째, 증여 카드 검토: 도저히 매도가 어렵다면 배우자나 자녀에게 증여하는 방법도 고민해 보세요. 물론 증여세와 취득세(12% 중과 주의!)를 꼼꼼히 계산해 본 뒤 실익이 클 때만 실행해야 합니다.
• 셋째, 비조정대상지역 확인: 중과는 '조정대상지역' 내 주택에만 적용됩니다. 내가 가진 주택이 소재한 지역의 규제 상황을 다시 한번 체크하세요.

⚠️ 주의하세요!
유예 종료 직전에는 '급매물'이 쏟아져 나와 가격이 하락할 가능성이 높습니다. 또한 잔금일이 5월 9일을 하루라도 넘기면 곧바로 중과 대상이 되므로, 계약서 작성 시 '잔금 지급일 엄수'에 대한 특약을 반드시 넣으시는 것이 안전합니다.

 

 

자주 묻는 질문(FAQ) 

Q: 유예 기간이 정말 다시 연장될 가능성은 없나요?

A: 현재 이재명 정부의 기조는 매우 강경합니다. 대통령이 직접 "재연장 기대는 오산"이라고 언급한 만큼, 2026년 5월 10일 부활은 기정사실로 받아들이고 대비하시는 것이 현명합니다.

Q: 5월 9일 계약하고 6월에 잔금을 치르면 어떻게 되나요?

A: 양도 시점은 '잔금 청산일'과 '소유권 이전 등기일' 중 빠른 날입니다. 6월에 잔금을 치른다면 중과 유예 혜택을 받지 못하고 82.5% 세율 대상이 될 수 있으니 매우 위험합니다.

 

부동산 세금은 아는 만큼 지키고, 모르는 만큼 뺏긴다는 말이 딱 맞는 것 같아요. 특히 이번 중과 부활은 역대급 세율이 적용되는 만큼 다주택자분들에게는 절체절명의 순간이 될 수 있습니다.

 

오늘의 핵심 요약 😊

• 2026년 5월 9일까지 팔아야 '일반세율' 적용 가능!
• 하루 차이로 세금이 3억에서 8억으로 뛸 수 있음
• 지역 규제 여부와 잔금 일정을 지금 즉시 점검할 것

 

조금이나마 도움이 되었길 바라며, 세무적인 판단은 개인의 상황에 따라 매우 달라질 수 있으니 실행 전 반드시 전문 세무사와 상담하시길 권해드려요! 여러분의 소중한 자산, 꼭 현명하게 지켜내시길 응원합니다! 😊